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温泉旅游地产投资开发分析初探

发表时间:2016-03-16来源:温泉之家我要分享
    一、温泉旅游地产是大势所趋

    随着温泉旅游热潮的兴起,温泉旅游地产已经成为资本市场的宠儿,在城市土地越来越紧缺的情况下,开发商要持续发展,须寻找大量可开发的土地资源,因而价格低廉、环境优美的温泉旅游地产成了开发商和消费者共同关注的一片蓝海。

    随着国家养老政策的陆续出台,迎合养老需求的“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的隐性刚需。据不完全统计,目前,保利、绿城、龙湖等开发商已经开始在养老旅游地产上大做文章,而作为子女,购买一套温泉旅游地产的房子也是为父母敬孝的良好方式。
    二、温泉旅游地产的市场研判
    在新一轮旅游地产开发的热潮中,温泉旅游地产作为一种新兴的经营模式呈现出快速发展的态势,引起了社会各界的广泛关注。其面向的是温泉旅居者市场,为温泉爱好者提供短期旅居的住所。这种经营市场往往能够使温泉旅游地产项目能在短期内获得较高的利润回报,也深受关注健康的都市高收入人士所钟爱。
    1、经济发展孕育的大量中高收入阶层是温泉旅游地产的主要目标市场。
据福布斯中文网预测,到2020年,中国国民人均收入要增加一倍,这将使中高收入阶层数量持续增加,届时人们对生活品质将有更高的追求,对具有度假性质的温泉旅游地产将更受青睐。
    2、城市的拥挤和喧嚣导致高生活品质开始向旅游小镇转移。
大型城市的不断发展扩大,城市将越来越拥挤,发展旅游卫星城将是未来地产行业发展主要趋势之一,温泉旅游地产作为旅游地产的一颗新星,将吸引着更多人的眼球。
    3、城市高节奏的工作和生活压力让人们向往慢生活模式。
    在如今快节奏生活方式下,放慢脚步享受生活变得非常有必要。目前大部分温泉旅游地产都是主打慢生活模式,徜徉在生态、环保、绿色、清新的林水之间,达到“天人合一”的境界,进而感受到生态环境给人带来的美感。
    三、温泉旅游地产的资源依托
    1、温泉资源是温泉旅游地产的核心依托。
    温泉旅游地产与一般的旅游地产不同,温泉旅游地产主要是以温泉作为项目的核心依托资源,通过充分发挥温泉资源的核心价值来驱动项目,并通过温泉产品的各类形态渗透到整个项目中,从而达到聚集人气,提升项目和产品价值的目的,同时也有助于温泉旅游地产的入市和销售。
    2、环境资源是温泉旅游地产的开发基础。
    环境资源是指影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体。温泉旅游地产执着于环境的打造,并通过借景、接景、用景乃至造景提升项目的内外环境,所以有时候温泉旅游地产也有“卖环境”的说法。
    3、旅游资源是温泉旅游地产的有效补充。
    如果在温泉旅游地产的周边存在比较有影响力的旅游资源,那么温泉旅游地产就能“借船出海”,起到事半功倍的效果。这里的旅游资源包括名山、名水、海滨等。
    4、文化资源给温泉旅游地产倾注了不可复制的灵魂。
    项目都在追求差异化特色,其实质就是寻找灵魂并提炼主题文化,让其精神贯穿于项目的各个部位,包括建筑、装饰、园林艺术、服务模式等。而主题文化往往来源根植于地方的不可复制的文化资源。
    5、良好的区位和交通是温泉旅游地产开发的基本前提。
    以项目所在地为圆心,200公里长度为半径画圆,这个圆内覆盖的城市和人流量越多越好,同时再分析这些城市抵达项目地的交通线路和方式,一般以有高速公路和城际轻轨的为最佳。
    6、核心依托城市是温泉旅游地产核心客户资源的有力保障。
    项目所依托核心城市的规模大小对温泉旅游地产的开发有直接影响,其中城市人口结构和经济结构是最重要的指标。以广州为例,在广州的周边陆续开发的近十个温泉旅游小镇,都是以珠三角城市群为核心依托的,目前销售情况良好。
    7、完善的基础设施是温泉旅游地产开发的必要条件。
    一般来说,温泉资源丰富又适合做大规模旅游地产开发的地块绝大部分都是位于偏远区域,远离城市中心,基础设施不完善,因此在开发这类项目之前,发展商和当地政府往往需要进行较大规模的基础设施的投入,实现“七通一平”(通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气、平整土地),这是开发温泉旅游地产的必要条件。
    四、温泉旅游地产的开发模式:
    1、温泉度假酒店是拉动温泉旅游地产的核心引擎。
    温泉旅游地产地处偏远郊区,能否汇聚人气决定温泉旅游地产的成败,而温泉度假酒店往往是伴随项目同生的,是拉动温泉旅游地产的引擎。通过温泉度假酒店的开发来汇聚人气,树立品牌,可以直接带动温泉旅游地产的开发和销售,同时温泉度假酒店也可以扮演温泉旅游地产会所的功能。
    2、综合配套服务设施的到位确保旅居者生活的便捷。
    温泉旅游地产属于综合型项目,一方面要满足传统旅游六要素吃住行游购娱的需求,同时还要满足现代人旅居的新期望,例如生态体育、健康养生、精神归隐、安全保障等多方面的需求,所以相对应的配套设施必须健全。
    3、温泉小镇的打造往往是温泉旅游地产开发的基本模式。
    目前,国内温泉旅游地产项目的开发模式正在逐渐成熟,以温泉旅游小镇模式打造的项目逐渐增多。在这个方面国际上的成功经验值得借鉴,例如在国际上比较有名的捷克温泉小镇、德国“巴登-巴登” 、法国依云小镇等。
    五、温泉旅游地产的户型特点:
    温泉旅游地产属于“第二居所”,要充分发挥优势,对接市场,所以在规划、建筑、户型、景观和配套等方面都不同于传统住宅,往往是融休闲度假、康体养生、居家小憩等为一体,实现了旅游业和房地产业的无缝对接,具有极高的投资价值。
    1、别墅和酒店式公寓是温泉旅游地产的主要产品。
    温泉旅游地产的产品将空间感、舒适度、自然采光、自然通风、景观最大化等作为关注焦点,所以一般都是以别墅类型产品为主导,以酒店式公寓产品为辅助。而温泉度假别墅在对接市场上具有“市区一套公寓=景区一套别墅”的效能,所以深受中高收入阶层的喜爱。当然别墅类型可以呈现独栋、双拼、联排、叠拼等多元化模式,而温泉入户则是温泉度假别墅最精彩的一笔。
    2、小户型是市场需求的热点。
    温泉度假别墅一般以小户型居多,例如联排和叠拼户型80㎡—120㎡、双拼或独栋户型150㎡—180㎡、独栋户型200—250㎡等,300㎡以上的户型就非常少了。酒店式公园的户型就更加小了,一般都在40㎡—70㎡左右。
    六、温泉旅游地产的投资收益:
    相对于开发商来说,温泉旅游地产具有占有优势资源、土地成本低廉、政策支持度高、规避市场风险等优势,所以是很多传统地产商将温泉旅游地产作为发展延伸业务的主要方向,是以较小成本获得较大综合利益的行业。
    相对于温泉旅游地产的投资业主来说,在人们越来越关注生活品质的今天,投资温泉旅游地产是一个很不错的选择,一方面以购买城市公寓的价格可以购买温泉度假别墅,并能得到相对固定的回报;另一方面还可以通过享受青山绿水和健康养生来提升生活和生命质量,何乐而不为呢?“仁者乐山、智者乐水”。
    七、温泉旅游地产的专业化发展:
由于温泉旅游地产具有旅游和地产的双重价值,所以有别于传统地产和旅游业的专业属性,包括规划设计、产品开发、温泉资源综合利用、可持续发展、健康养生研究等,是一个既专业又综合的产业,值得开发商高度重视。

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