欢迎来到温泉之家

浅析海南旅游地产的现在与未来

发表时间:2015-01-21来源:搜狐焦点我要分享

浅析海南旅游地产
       海南岛位于中国最南端,是中国唯一一个热带岛屿。海南岛位于北纬18°黄金纬度线上,北纬18°黄金海岸线也是国际公认的热带旅游胜地,如全球知名的夏威夷,马尔代夫都聚集于此。海南年平均温度22.5—25.6℃,最适宜人居住生活养生。海南约有70个自然海湾,位居全国之首。海南还拥有众多的热带珍稀动植物,是中国最大的热带自然博物馆。负氧离子含量超过内地100倍,人均寿命是全国之最,有“长寿岛” 之称。现如今的海南还拥有全国最密集的高尔夫球场,高密度的游艇码头,超豪华免税店,同时也是中国唯一全球22家五星级酒店品牌全部入住的省份。今时今日的海南已然成为国家战略发展重中之重的“国际旅游岛”。旅游经济,房地产经济以及即将开启的博彩业,赛马产业必将将海南的经济发展推向另一个高潮。
        海南岛的特殊区位以及定位将旅游业以及房地产行业定性为海南经济发展的两大支柱产业。支撑海南岛经济全局的是旅游业,掌握海南岛经济命脉的是房地产行业,这是我对于海南经济发展的基本认知。
海南的房地产市场发展颇具传奇色彩。
        1988年8月23日,有”海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离,成为中国第31个省级行政区。海口,这个原来人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大行政特区的首府,也成为了全国各地“淘金者的天堂”。用潘石屹的话来说就是,1989年他坐船来海南时还是黑蒙蒙的一片,第二天醒来,发现一夜之间,岛上已经涌进了15万外来“淘金者”。
       1992年出初,邓小平发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得以全面释放。1995年开始,海南岛开始为世人关注,越来越多的人涌入海南岛开发这块“金矿”,短短的几年时间里海南的楼市如雨后春笋,瞬息万变。就是这短短的几年,海南由一片荒芜迅速转变成高楼林立。高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,这样算算差不多平均每80个人就有一家房地产公司,这些公司当然不都是为了盖房子响应住房改革制度的。事实上,大部分人都和潘石屹一样,都在玩一个叫“击鼓传花”的古老游戏,而他们手中传的“花”就是海岛上的地皮。
         时隔多年,下面的这组统计数据依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天:
        1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;
        同年,海口的经济增长率达到惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收40%来源于房地产;
         据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房均价为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年,增长14倍。房地产开发火爆程度可见一斑。
         在这场空前的豪赌中,政府、银行、开发商结成紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机,自己也忍不住客串了一把玩家的角色。
        在房价漫无目的增长的同时,房地产的泡沫慢慢的膨胀着,在泡沫生成期间,以四大商业银行为首。银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本容过各种渠道源源不断地涌入海南,总数不下上千亿。几乎所有的开发商都成为了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或者楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。
        嗅到商机的人们也纷纷找银行贷款到海南来炒房。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几道手。
        每一位玩家都想在游戏结束前赶紧把手里的“花”传给下一个人。只是,不是每一个人都有潘石屹那样的好运气。1993年6月23日,当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时,终场哨声突然毫无征兆的吹响。当天,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业;
        次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。
这场调控的遗产,是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就到达300多亿元。
       开发商纷纷逃避或者倒闭,银行顿时成为最大的发展商,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处理不良资产是,才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑,以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”,更糟糕的是,不少楼盘还欠着大量的工程款,有的甚至先后抵押了多次。
即使是已经建成的抵押项目,由于泡沫破裂后,项目大幅贬值,其处置难度也超乎想象。据统计,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,报建面积760万平方米,其中现房面积近8万平方米,占海南房地产存量的20%,现金回收比例不足20%。一些老牌的券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量的房地产直接投资,同样损失惨重。为此,证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
        1995年8月,海南省政府决定成立海南发展银行,以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢的举措并未奏效。仅仅两年零10个月,海南发展银行出现了挤兑风波。1998年6月21日,央行不得不宣布关闭海发行,这也是新中国成立以来的首家因支付危机关闭的省级商业银行。
       据悉,从1999年开始,海南省用了整整七年时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建筑用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。
        至98年时,海南的房地产市场已经严重饱和,供过于求,海南的房地产市场几乎没有刚性需求,泡沫就此破灭,就这样,这个少数人梦想开始的地方也成了大多数人梦想结束的地方。98年底,海南全省烂尾楼林立,人去楼空,一片萧条。至此的很长一段时间里,海南岛陷在一片沉寂之中。02年起,国家出台政策盘活烂尾楼市场,海南的房地产市场的春天来临,市场开始慢慢复苏,一系列优惠政策吸引了大批的房地产开发商来岛。
        从2008年下半年开始,元气大伤的海南房地产才开始出现缓慢的恢复性增长,不过总成交量依然有限。但是经过新一轮的洗牌后,海南的房地产市场逐渐趋于成熟。管理体系也逐渐完善。海南省政府在新一轮的规划发展中将旅游和房地产确定为海南省经济发展的支柱产业。一系列有力措施强力支持着海南省旅游业的发展。旅游市场的复苏也带动了海南岛经济的复苏。
        随着经济的发展,海南开始着重力度发展岛内旅游及旅游地产。海南岛的旅游市场吸引了越来越多的游客,更多的岛外人士认识到海南岛的养生价值从而选择在海南岛用于购房度假,海南楼市的价格也在这样优良的温床市场上有了稳步的提升。也是在这样的环境下,海南省政府开始着手提议将海南岛的存在价值再升一个层次,让海南岛走向世界,跟地球上所有北纬18°的旅游城市如夏威夷,马尔代夫一样去接纳更多的游客。这就是建设“国际旅游岛”最初的梦想。2003年非典过后,海南通过一系列旅游营销创新,促进接待游客人数大幅度增长。2004年,省旅游局适时提出了推动旅游转型升级;2005年,三亚提出建设国际化旅游城市和三亚旅游试验区。海南省委省政府认为仅在三亚一个城市推行国际化动作太小,全省都应该国际化。在国家旅游局的支持下,提出“国际旅游岛综合试验区”,并进一步提出建设国际旅游岛。2008年初,国务院下文支持海南“进一步发挥经济特区优势,在旅游业对外开放和体制改革方面积极探索,先行试验”,同时在入境、免税购物等方面给海南更多政策支持。在国际旅游岛的建设上,海南省委省政府刻意以创新的“特别之为”谋求新时期海南的“特别之位”,通过旅游要素的全面国际化,逐步将以旅游为龙头的现代服务业发展成为海南经济的主导产业,把海南建成旅游国际文化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流海岛型旅游目的地。海南省委省政府所提出的国际旅游岛,同本世纪初专家提出的“在特定的岛屿区域内,限定在旅游产业领域范围内,对外实行以‘免签证零关税‘为主要特征的投资贸易自由化政策,有步骤的加快推进旅游服务自由化进程”的“国际旅游岛”,不仅在概念的内涵上宽广得多,深刻得多,而且在目标上也远大得多。
        2 012年4月,温家宝总理视察海南期间指出,国际旅游岛是海南深化改革开放、促进经济增长的制高点和突破口,这是对海南国际旅游岛予以一个明确的定位和高度的评价,显示国际旅游岛建设既是海南经济发展的重要战略,也是国家发展战略的内容。
这就意味着,海南的经济发展不仅是旅游经济,而且房地产经济都即将被国际化,房地产经济既可以说是旅游经济的辅助也可以说是为旅游经济而服务。按国人的观点,直白点说这一接轨就意味着房价要涨了。果不其然。
        2013年01月28日,国务院正式将建设国际旅游岛上升为国家重要发展战略。政策一出来,一夜之间,海南的房价开始找不着北了,瞬间陷入疯狂的状态。这场原本华丽的战役因为提前没有充分的准备,没有精准的规划,也因为“反响太大,热的太快,始料不及”变成了一场海南楼市的熊熊大火。
其实早在海南国际旅游岛概念未热之前,消息灵通者就开始布局海岛。房地产企业进入海南省拿地开发,包括浙江商人在内的国内资本蜂拥而至,很多在山西被杀下马来的煤老板也投入巨资到海南炒房,据相关媒体报道,有4000亿元的资金在海南获批“建设国际旅游岛”前后进入海南的房地产市场。等到天下人都知晓这件事情,投机资本依然源源不断,却只能是“后续部队”了。有报道称,在国际旅游岛正式获批之前,各大知名房企早把好地块“瓜分”得七七八八,说明商人的嗅觉是何等的敏锐。然而这场瓜分热潮下也酝酿着未知的巨大风险。
        在这本应是建设国际旅游岛获批成功庆祝之时,海南岛内已乱作一片,这场内乱的源头就是房地产,海南省在巨大的欣喜之余忽略了民众对于市场的跟风情况,顷刻间不断涌入的购房者让海南楼市颇为得意,房价每天都是成倍的增长,7000,8500,11000…15000…那个阶段,房价在房地产开发商手中只不过是随心的一个数字,没有着急的开发商,只有提着钱买不到房的消费者。针对不断飙升的房价,海南省政府在这个非常时刻出台了一个非常离奇的政策:停止出让土地。在2010年01月15日,海南省委书记卫留成表示,为遏制国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机,在海南过度炒作房地产项目,海南省将暂停土地出让,暂停审批新的房地产开发项目。新政策出台,全国人民雷倒了一大片。
        很多专家为此叫好,但是殊不知,土地供应锐减,在资金持续涌入的情况下,现在的存货的价格必然会以更疯狂的速度暴涨,“物以稀为贵”这是最基本的常识。他们希望的是“一声令下,炒作销声匿迹”的情况,然而,据《第一财经日报报道》,“自2010年01月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后,海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨,甚至一日一价。”据海南省阿里巴巴投资部方舟介绍,“暂停土地出让对市场的影响非常巨大,疯狂抢地的人比以前更疯狂,而房价更是一天一涨,甚至到了实时更新的地步。个别楼盘一天涨价就达到5000元/㎡。海南房价的再次暴涨就连当地很多开发商也“看呆了”。
        虽然国家出台“国11条”以严厉的措辞,再次重申了打击投机性购房、炒房等行为,但海岛的稀缺养生资本和国际旅游岛的建设依旧是一块巨大的磁铁,吸引着一批又一批的民间资本进入这个风光旖旎的的热带岛屿,通过国家及省政府的政策提出的速度来看,作为中国房地产泡沫的起源地,国家及政府在这一次的经济建设中会着重注意房地产市场,这一次,泡沫没有那么容易侵袭海岛了。虽然现在全国的房地产市场都是处于低迷状态,海南的海口和三亚也实行了部分限购,但是海岛的楼市依旧可观,房价依旧居高不下,从另一个角度看,海南的限购仅限于海口三亚部分地方,亦或者说只是响应国家政策牺牲小利,更多的更有优势的区域及二三线城市的房价依旧维持着一路高歌。毕竟海南的主要经济支柱,财政收入还是来源于房地产市场的,如果限制的太紧反而会起到比泡沫更严重的效果,甚至会影响到旅游经济的发展。这是海南省政府抑或是国家相关机构都不愿看到的结果。
       在海南各行各业的发展都跟旅游也是有着千丝万缕的联系,房地产也不例外。根据比对几年的房地产交易数据及分析市场的需求,可以了解到在海南这样一个以大环境取胜的地方,依托于旅游来发展的地产项目更能适应市场的需求。随着国家对于海南岛旅游业的战略性支柱产业的明确定位,纵使在新政的打压下,传统的房地产市场因为存在太多的投机性需求日益黯淡,而旅游地产依然是众多独具慧眼的投资客共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解,在自然资源日益紧缺的当下,旅游地产最大的优势即在于其对自然资源的占有。这一特殊性也决定着旅游地产已然成为楼市新宠。
       传统意义上的旅游地产就是依托于周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住于一体的置业项目。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业得无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观、同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产,抑或是地产旅游,是两个不一样的概念。当旅游和地产两个不一样的概念结合到一起就是梦境与现实的结合。真正意义上的旅游地产就是地产项目和旅游景区的结合体,也就是说,每建设一个地产项目就应当同时打造一个独特的旅游景区。一个大型的旅游项目于此。旅游地产的出现是市场的必然选择,也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都会超过15年,但持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资,且可获取100%到500%的盈利,可谓是暴利项目。但盈利的根本在于要打造一个吸引人得旅游区,这样子有了足够的人气才能都维持地产经济的可持续发展。
         同时影响旅游地产价值的关键因素还有旅客流量,客源地的交通,以及周边风景的可观赏程度。
 基于以上认识,个人认为现在正是发展以东部为主线,中西部为辅线的地产发展战略的时候。这条主线现如今是海南经济的输血管,而辅线已然成为最具投资价值的新新血管,对于西线的建设开发也必然受到海南省政府的支持。
          海南省东线轻轨已经开通,同时东线如文昌,琼海不管是旅游经济还是房地产经济都已经发展得较为成熟,房价也已经达到了一定的高度。而西线的发展却稍显落后,而西线很多的地方因为一直没有过开发,环境还呈现很纯净的感觉,对旅游来说是再好不过了,如果能够以房地产开发为中心,辐射开形成一个旅游的区域,这样子对于当地经济的带动力量都是不可估量的。
       而西线的旅游地产开发也主要体现在这样几个方面:
景观设计:景观是旅游的基础资源,海南西线主要是黎苗风情,如果能紧抓这一主线,利用当地原有的资源和人文文化,设计一个完善的文化恢复计划,充分发掘海南历史文化和特色的风情体验。民族风情,民俗文化等等,将最原始的文化状态呈现在游客的面前,让游客能在这种最原始中释放自身的压力,真正实现旅行的意义。我看过很多国内的旅游地产,基本上每一个旅游地产项目都会有一个自己的主题,但是很多时候,他们的设计主题抑或是风格会跟当地的人文形成一定的差异,如果项目大还好,如果项目稍微小一点儿,就会形不成气候,跟周边环境融不到一起,就达不到融情于景,融景于建筑,融建筑于生活,融生活于旅游的目的了。不同的项目在不同的环境中应适时调整自己的角色适应环境才能够被环境所接纳。所以说,做旅游地产一定不能摈除当地原有的资源,这不仅仅是浪费,更是一种偏离。
          主题定位:旅游项目的设计,抑或就是景区的设计,不能单纯的停留在普通意义上的园林基础上,一定要突破重新打造园林的定向思维,充分利用原有的资源,在原有的基础上做得更好,而不是完全摈弃,要知道,重新设计出来的就会完全失去的原有的味道。这个主题的定位也一定要根据当地的特色来做定夺。
游憩方式设计:游戏方式设计有很多的理念和技术,在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如:情境设计、体验设计、娱乐化设计等,对房地产开发有实际的借鉴意义;居住,办公等房产的过程化设计,休闲空间与功能设计,景观与观赏方式设计,对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力,增加游客量、延长滞留时间、提高消费水平等游憩方式设计与分析方法,对旅游商业地产开发更是别具意义。
海南省的旅游地产是依托于政策扶持而存在的,特别是亟待开发的西线城市,旅游投资商们以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性和可持续发展性;另一方面,旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值,形成可持续升值效应。
        因此,如今的西线旅游地产投资我们可以看作是长期可持续回报与快速回报,持续现金流与短期销售,低成本土地和高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上,低成本土地是与高门槛的旅游开发相结合的,这里面可以取巧走捷径的地方并不多,要想把景区人气提高,就需要进行基础设施、景点、景观、游乐、接待、休闲、餐饮、住宿等等的开发,这需要较大的投入,因此,旅游和地产之间的互补互助关系非常重要。
《海南国际旅游岛规划纲要》提出了“大区小镇”的开发模式。将景区打造为一个以休闲、观光、度假为一体的综合性、区域性的体验地。整个区域第一包括整个区域的自然环境、人文景观等外观环境;第二包括吃住行游购娱等要素的体验内容;第三包括体现主题文化的“境界”。一个大景区或度假区在周边带动风情小镇,小镇不是行政上的,而是休闲型旅游小镇,其周边建筑度假群落。在大区、小镇和度假群落构成的“境区”中,大区体现主题文化,提供高水平的综合管理;小镇提供休闲体验和综合服务,并给度假群落提供社区支持;度假群落作为一种新型的旅游房地产,是常居型旅游的载体。这一模式就将普通意义上的门票旅游即时转变,让收入来源变成整个区域内的多种体验性消费。就拿海南西线保亭七仙岭温泉旅游景区来说,海南保亭是继琼海官塘之后的有一个大型的温泉园地,地壳层也是有火山岩组成,因此保亭的温泉也是富含多种微量元素,对人体美白肌肤疗养身体具有很好的作用,是人体天然的补品。
而保亭温泉度假村可以围绕温泉这个大环境以以下六种经典模式来进行设计规划:
1、        特色温泉景区模式——“特色温泉+景区”
2、        温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲”
3、        温泉休闲乐园模式——“温泉+运动游乐”
4、        温泉康复基地模式——“温泉+康复疗养”
5、        温泉生态庄园模式——“温泉+生态农庄”
6、        温泉度假社区模式——“温泉+旅游地产”
       充分把握温泉度假村未来发展的优势,把握“温泉+X”的发展战略来构建蓝图。珠海海泉湾度假区就是旅游房产一个成功的案例。
       根据《国际旅游岛规划纲要》,海南旅游房地产的发展势在必行,初期的建设也必将得到政府的鼎力支持, 与此同时,应随国际旅游岛的建设而起,也必将在国际旅游岛的日趋建设完善中实现利益更大化,投资前景不可估量。
 

免责声明:温泉之家官网登载此信息目的在于传播更多信息与本网站立场无关,若有转载请注明信息来源。 如您(单位或个人)认为本网站内容有侵权嫌疑,敬请立即通知我们, 我们将在第一时间予以处理。

最新资讯

周边风景推荐

    温泉养生