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温泉地产开产品的开发与分析

发表时间:2013-12-20来源:和讯网我要分享

本刊记者 李盈 / 文

  地产调控的利剑频频出鞘,并迅速波及住宅成交量和商业地产。在此紧要关头,证券、外汇管理、贵金属等投资渠道也“此路不通”。中国潜在房地产投资者的投资行为正在发生变化。

  冬季翩然而至,当多数具有投资能力的消费人群正在享受温泉度假的惬意生活时,不少地产大鳄已将触角伸向了“温泉”的概念上,如碧桂园、华侨城。优质的地产开发商凭借殷实的资金背景、专业的操盘能力,使温泉开发逐年升温,全城热恋。

  而各种基金也应时诞生,虽然基金以投资金融产品居多,但也有勇于创新的投资机构为房地产设计基金产品的架构,比如投实业,再赋予养生、旅游、养老的概念。

  温泉地产 运营是关键

  做“温泉地产”早已不是什么新鲜的概念。2010年12月31日,国土资源部公布首批“中国温泉之都”,重庆、天津、福州三个城市获此称号。海南、陕西等地政府也瞄上了这块诱人的蛋糕,依托当地自然气候、地质地貌等特征,再加上发达的房地产市场环境,积极打造“世界温泉名城”、“中国温泉之都”等,并进行相关投资几十亿元。在山东威海,天沐温泉闻名遐迩,基于此开设的天沐连锁温泉度假村也红火地运营了一年多。

  但作为投资者,概念性的主题地产犹如“海市蜃楼”,因此相当谨慎。此前,几位房地产基金的负责人就对《融资中国》记者道出了他们的担心:“目前毕竟处于起步和探索阶段,国内还没有一家公司有一个成熟的管理和运营模式。另外,从国外的经验来看,也没有案例证明行得通。基金投地产的本质是通过地产的销售获得一些红利,然后退出。主题地产只是地产运营的一种形式而已,但如果解决不了运营,很多东西都是空的。”

  英国哲学家罗素说:“人类的最终极产品就是休闲产品。”温泉地产不仅应该是让人们体验袅袅热气的蒸腾舒适,更需要研究将其形成一个投资性的产品,并考虑产品的多元化和多层次功能。而属于旅游地产范畴的温泉地产显然已经超越了房地产的传统定义,温泉地产的成功与否取决于对整个温泉旅游项目的运营。同时,盈利空间和抗风险性也是投资温泉地产的重点。

  相比于单纯的旅游地产项目,温泉地产项目的出发点在温泉,而落脚点在旅游和地产。如湖北的碧桂园温泉城、泰州华侨城、青岛海泉湾等,均体量宏大,且位于温泉地脉周边,合理的规划和多样的生态,使得温泉地产的前景得到不少投资人士的青睐。

  如此吸引人的温泉地产项目不仅是一个拔彩头的概念,它更应该是一个经营实体。

  “投资者可以通过认购有限合伙制的地产基金享有权益,地产基金指定开发商完成开发,而开发出来的地和房子是持续运营而不是一次性出售的资产。经营由一支有经验的温泉酒店管理公司来执行,这种情况下就会产生经营性现金流,来自于养生性度假和酒店经营等等。如果现金流足够好的话,我们甚至期待每年能给投资者一定的分红。分红不一定有多么高,但是它和投资回报的预期加在一起的话,我们希望完全打败CPI,应该是没有问题。如果经营成功,那么地和房子的价值则会进入上升通道。” 北京美华投资有限公司(下称美华投资)董事总经理刘一民对《融资中国》记者说,“比如,酒店会配有的服务公寓,开始是基金自持的,但是当形势渐渐好转的话,这部分物业可以卖掉,以满足投资者对投资回报的要求。另一种情况,可以不卖掉任何物业,而是将基金的权益转让给认可该权益的机构投资者,这就有别于一般的分时度假酒店了。现在国家主要调控重点城市的住宅,房价降了一些,但降的主要是被高估的住宅,商业地产、旅游地产则不一定受到太大的波及。对于旅游地产,我认为还会不断地发展。”

  美华模式创新

  有多少人真正体验过假期的感觉?在中国,一年的法定假日共计25天,当五一、十一这样的大假到来时,风景区人山人海、交通枢纽拥堵不堪。

  游客观景如同走马观花,参与性很差,更没有思考性。可以说大多数人是在匆忙地旅游,但不是在悠闲地度假。度假意味的更多的是通过生活方式的改变、生活节奏的调整,在一个相对稳定的地点,通过休闲惬意的慢生活,使精神状态得到松弛。

  不少主题地产投资商有意识地配合人们观念上的从“旅游”到“度假”的提升,其中的一些已开始涉足温泉酒店的连锁,确切地说是“温泉养生酒店+服务公寓的连锁”。

  美华投资已经在青岛即墨经营一家温泉酒店。同时,就辽宁省锦州市白沙湾温泉度假小镇项目,美华投资也已经与有关方面签署了项目协议。该项目的前期地热勘探已经完成,目前正在进行总体设计方案等相关工作,一年左右便会对外开放。据悉,该项目总投资额20亿人民币。该项目将利用白沙湾天然地热资源,依托锦州经济技术开发区内的渤海创新园区,以温泉度假和温泉养生为核心,以旅游地产为商业模式,建成为集养生、生态人居、汽车营地、度假、会议、休闲为一体的温泉度假目的地。酒店的建筑面积和体量符合国家有关部门规定的四星级以上酒店评定标准。

  锦州可以辐射内蒙古、东三省这些非常干旱寒冷的地方,并且是离内蒙古最近的一个出海口和交通要道。随着经济的发展,人们的需求越来越高,选择温泉度假是必然的。

  但是,温泉地产并不是一个容易经营的行业,它受制于季节性,处于淡季的夏天怎么办?而这也是温泉酒店经营者必须思考的问题。如何把淡季变成旺季,从而如何创造更高的价值,给投资人更高的回报?“淡季时会经营一些养生的概念,摆脱酒店单纯依靠会议和散客的形式。”美华投资的团队经过市场调研发现, 锦州是东三省一个重要的工业区域,如果在温泉酒店加入医疗保健的服务,将会帮助人们调理身体。另外,随着五、六十年代出生的人渐渐进入老龄化,养老成为最现实的问题,这部分特定人群的度假时间会持续加长。基于这样的市场需求,美华投资会为他们设计相应的产品,比如与日本的一个养老集团和中国某些中医大学的专家合作,推出中长期的养生度假项目。

  此外,相邻的风景名胜也将为该温泉酒店带来直接的客流。与毗邻的笔架山风景区、白沙植物园和森林公园协同开发,也将进一步提升其附加值。

  至于盈利模式,记者得知,这个项目的基金采用的是有限合伙制的地产基金的模式,回报来自于五个方面:一是持有的资产,包括地、兴建的酒店、养老公寓,所有的投资人都会持有这个基础资产,这些资产未来有望增值;二是经营的现金流,通过美华投资旗下的中外合资的酒店管理公司,基于在青岛即墨温泉酒店的经营经验,根据预测,扣除成本以后,这个项目可以有经营性收入;三是基金权益的转让。在基金募集之际,基金管理人就已经考虑了和境外的市场结合。境外的REITs基金可以作为该基金的出口之一。基金可以把权益卖给更有实力的机构,它可以收购这个项目作为其投资组合的一部分,然后整体去合适的资本市场上市,或者卖给已经上市的REITs,这也是给投资人的回报;第五,还有一种可能就是境内上市。境内上市并不是以房地产的项目上市,而是一个温泉连锁酒店的上市。”

  另据透露,目前已有一家境外基金与美华投资洽谈锦州项目,这家境外公司在澳洲、东南亚、中东等地也有类似酒店,他们想把这些有特色的酒店组合起来,打包做成REITs,然后在REITs比较发达的国家挂牌上市。

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